绿城清零了永续债｜直击业绩会

3月25日，绿城中国召开的2023年度业绩发布会上，行政总裁郭佳峰在谈到市场销售情况时如此说道，与他一同出席业绩会的还有董事会***张亚东、执行总裁耿忠强、执行总裁周长江、副总裁李骏。

虽然谨慎看待后市，但绿城中国还是向外界透露了一些经营指标，例如预计2024年的总投资货值将在1000亿元左右，销售目标争取与2023年持平。

预计新增货值1000亿

2023年，绿城中国参与了近200场土拍，全年新增项目38个，总建筑面积约557万平方米，权益地价595亿元，平均楼面价约每平方米14231元，预计新增货值1425亿元，超过2022年。

这些新拓项目中，一二线货值占比84%，北京、上海、杭州三城新增货值约823亿元，占比58%；有26个年内实现首开，占同期新增土储数量的68%，新增货值当期实现销售转化约549亿元，同比提升约10%，当期转换率约39%。

城市分布来看，2023年，绿城中国在杭州实现合同销售额631亿元，位居市场第二；上海市场则实现了208亿元的合同销售额；西安市场贡献销售额124.1亿元。

加之天津、长沙、济南等城市的助力，绿城中国2023年实现总合同销售额3011亿元，其中来自自投项目的合同销售金额约1943亿元，对应权益销售额1276亿元，同比增长4%，权益比提升至66%。2023年的新增项目中，该公司平均权益比进一步提升至约74%。

谈到2024年的投资铺排，郭佳峰说公司也想寻求更好的发展，希望能超过2023年1425亿元的新增货值，但根据综合分析来看，今年市场可能会面临较大挑战，权衡之下预计2024年将新增1000亿元左右，且将视销售及现金流情况安排，“今年3到5月期间，上海、杭州、北京等地区仍有优质土地在等待拍卖，我们一直在关注”。

对于深耕的杭州区域，李骏直言，今年在整体政策有望继续宽松的大前提下，杭州的限制性政策可能会进一步放开，市场分化会进一步加剧，核心区域核心板块的优质项目价值稳定性更强。另外，杭州还是会有优质土地推出，可能会有一部分容积率在1以下的低密度地块上市。

“杭州市场总体成交比较活跃，核心板块量价都很坚挺，库存也健康。”他表示，目前绿城中国在杭州有8个待售项目，都在按***推进，部分项目预计可以提前入市。

永续债清零

销售端的稳健为绿城中国提供了内源性现金流增长。

2023年，该公司经营性现金流规模较2022年的146亿元增至230亿元，总营收同比增长3.3%至1313.83亿元，对应归母净利润约31.18亿元，同比增幅为13.1%，整体毛利率13%。

耿忠强称，未来随着2022年、2023年获取项目逐步交付，绿城中国的整体毛利率水平也将会有所好转。

他直言，2023年结转的物业中，有相当一部分是2020年、2021年获取的项目，而2021年下半年开始，房地产市场开始下行，“虽然绿城跑赢了同行，但是也存在部分项目的售价或者流速不及预期”。

另一方面，绿城中国拿地更加聚焦于一二线城市，核心城市核心地块的毛利率相对偏低。以杭州为例，虽然该城核心区的地价放开了，但房价还受到限制，也使得公司的毛利率相对偏低，不过这些区域的安全性、流动性也较好，在下行市场中为绿城中国的安全底线提供了保障。

按耿忠强所言，目前绿城中国已售未结转的毛利率整体水平比已结转的要高，“2024年结转的收入中还是有一定比例的项目是2021年获取的，所以预计2024年的毛利率还是会处在一个底部区间”。

数据显示，截至2023年末，绿城中国累计已售未结转金额约2565亿元，对应权益金额1712亿元，其中有1064亿元的权益金额将在2024年结转，为公司2024年的业绩埋下了基础。

融资情况来看，去年，绿城中国的总借贷加权平均利息成本下降至4.3%，较2022年的4.4%下降了10个基点；发行公司债、中期票据等债券合共139亿元，整体发行利率3.93%。

会上，耿忠强透露称，2024年内，绿城中国有120.5亿元境内公开债到期，其中上半年有71.5亿元，已经归还了51.5亿元，下半年将有49亿元到期。他表示，绿城中国将根据市场情况择机发债置换，同时准备了自有资金准备偿还，“今年将着手安排2025年到期债务的提前置换”。

截至2023年末，绿城中国拥有货币资金734亿元，现金短债比2.3倍。公司年内偿还永续债15亿元，实现永续债清零，一年内到期的债务总额为325亿元，占比22.3%，维持低位。